Αγοραπωλησία Ακινήτου

   Αγοραπωλησία είναι ουσιαστικά μία σύμβαση μεταξύ δύο μερών (πωλητή – αγοραστή), με την οποία ο πωλητής μεταβιβάζει το πωλούμενο ακίνητο, ο δε αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει το χρηματικό τίμημα που έχει συμφωνηθεί. Για τη σύναψη της πώλησης απαιτείται σύμβαση μεταξύ των μερών, η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο στη συνέχεια μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρείται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

   Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός ακινήτου είναι απαραίτητο να γίνουν μια σειρά από έλεγχοι, που θα εξασφαλίσουν ότι αυτή η απόφαση αποτελεί τη σωστή επιλογή.

   Νομικός Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας

   Πραγματοποιείται από δικηγόρο και συνίσταται σε έλεγχο τίτλων του ακινήτου. Ο δικηγόρος μεταβαίνει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να εξετάσει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να προβεί σε ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, ζητώντας και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Εξετάζει αν στους τίτλους του πωλητή υπάρχει κάποια αίρεση, αν έχει εξοφλήσει το τίμημα της δικής του αγοράς και επιπλέον προσέχει μήπως σε κάποιον από τους προηγούμενους τίτλους υπάρχει δουλεία.

   Η απόδειξη της ιδιοκτησίας και των ορίων της γίνεται με έγγραφα που ο δικηγόρος καλείται να εξετάσει με τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” που διενεργεί στα τοπικά υποθηκοφυλακεία. Τα υποθηκοφυλακεία είναι δημόσιες υπηρεσίες όπου τηρούνται βιβλιοδετημένα τα συμβόλαια αγοράς ακινήτων και οι λοιποί τίτλοι κυριότητας που προβλέπονται από το νόμο. Ρόλος του δικηγόρου στην αγορά ακινήτων είναι να διενεργήσει τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” στο υποθηκοφυλάκειο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που ενδιαφέρει τον πελάτη του. Ο δικηγόρος πρέπει να εξαντλεί την έρευνά του σε αυτά τα δημόσια βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών ώστε να έχει διασφαλιστεί πως τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο τα οποία δεν αποτυπώνονται στα δημόσια βιβλία έχουν υποπέσει στην παραγραφή.

   Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές. Την μία φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται προτού ο πελάτης καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος γίνεται συνοπτικά για τυχόν μεταγενέστερες, δόλιες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

   Η παρουσία πληρεξουσίου Δικηγόρου τουλάχιστον για τον αγοραστή κρίνεται απαραίτητη και επιβεβλημένη, προκειμένου να εξασφαλισθεί η αγορά ενός ακινήτου χωρίς νομικό ελάττωμα αλλά και προκειμένου να διευκολυνθεί η διαδικασία.

   Προκαταβολή

   Εφόσον από τον νομικό έλεγχο του ακινήτου δεν προκύψουν ζητήματα που να αποτρέπουν την αγορά, ο πωλητής θα ζητήσει από τον αγοραστή μία προκαταβολή, το λεγόμενο καπάρο. Η προκαταβολή δίνεται με δύο τρόπους, α) με ιδιωτικό συμφωνητικό, β) με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

   α) Προκαταβολή με ιδιωτικό συμφωνητικό

   Στην περίπτωση αυτή οι δικηγόροι των δύο μερών συντάσσουν ένα ιδιωτικό συμφωνητικό στο οποίο αναγράφεται το τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος με τον οποίο θα εξοφληθεί (π.χ. μετρητά, με έκδοση επιταγών κ.α.), το ποσό της προκαταβολής και ο τρόπος με τον οποίο καταβλήθηκε αυτό στον πωλητή, ενώ τάσσεται συγκεκριμένη προθεσμία για την υπογραφή του συμβολαίου και θέτονται μια σειρά από ρήτρες που εξασφαλίζουν την τήρηση της συμφωνίας και την τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση υπαναχώρησης είτε του πωλητή, είτε του αγοραστή (π.χ. επιστροφή αυτής στο διπλάσιο, σε περίπτωση που ο πωλητής αδικαιολόγητα αποφασίσει να μην πωλήσει τελικά το ακίνητο στον αγοραστή).

   β) Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο

   Η περίπτωση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου είναι μεν πιο σπάνια σε χρήση, παρέχει βέβαια περισσότερα εχέγγυα, λόγου του κύρους του, αφού πρόκειται για συμβολαιογραφικό έγγραφο και άρα τίτλο εκτελεστό. Στο προσύμφωνο περιλαμβάνονται όλα τα στοιχεία που περιλαμβάνει και το ιδιωτικό συμφωνητικό, δηλαδή το τίμημα της αγοραπωλησίας και ο τρόπος πληρωμής αυτού, το ποσό τις προκαταβολής, η ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, οι τυχόν ρήτρες και άλλες τυχόν ειδικότερες συμφωνίες μεταξύ των μερών.

   Η πολύ σημαντική διαφορά του με το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι ότι σε περίπτωση που ο πωλητής αρνείται να προσέλθει στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα είτε να υπογράψει ο ίδιος μόνος του την μεταβίβαση με αυτοσύμβαση (όταν υπάρχει στο προσύμφωνο σχετική ρήτρα), είτε να υποχρεώσει τον πωλητή διαμέσου της δικαστικής οδού σε καταδίκη δήλωσης βούλησης.

   Ι. Αγορά ακινήτου

   Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:

    Έλεγχος τίτλου: Ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου που πρόκειται να αγοράσετε, θα πρέπει να ελεγχθεί λεπτομερώς στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, ίσως και Κτηματολογικό Γραφείο, για να διασφαλιστεί ότι το εν λόγω ακίνητο είναι “καθαρό”, δεν υπάρχουν δηλαδή σε αυτό βάρη, αγωγές και διεκδικήσεις. Συνήθως, ο έλεγχος του τίτλου γίνεται σε βάθος εικοσαετίας, αλλά είναι δυνατόν να ελεγχθεί και για περισσότερα έτη, καθώς αυτό εξαρτάται από την εκτίμηση του δικηγόρου.

    Προσεκτικός υπολογισμός φόρου αγοράς: Είναι πολύ σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε τι ύψος θα ανέλθει το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ως φόρο αγοράς. Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα νέο ακίνητο, ο φόρος ανέρχεται στο ποσοστό του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), ο οποίος στο παρόν ανέρχεται σε 23%. Αντίθετα, σε περίπτωση παλαιού ακινήτου, ο αντίστοιχος φόρος ανέρχεται στο εκάστοτε ισχύον ποσοστό του φόρου μεταβίβασης.

    Άδεια: Σε κάποιες περιπτώσεις, χρειάζεται να ελεγχθεί η νομιμότητα κάποιων χώρων, όπως οι ημιυπαίθριοι και οι χώροι στάθμευσης. Σε περίπτωση που η χρήση τους δεν έχει νομιμοποιηθεί, είναι απαραίτητο να εκκινήσει η σχετική διαδικασία για να μην υπάρξουν μελλοντικά προβλήματα στον υποψήφιο αγοραστή.

   Έξοδα αγοράς:

    Δικηγορικά έξοδα: Η παράσταση δικηγόρου στο Συμβόλαιό σας, πέραν του ότι είναι υποχρεωτική από το Νόμο, διασφαλίζει και την εγκυρότητα στην υπεράσπιση των συμφερόντων σας, ως αγοραστή. Στα δικηγορικά έξοδα, συμπεριλαμβάνεται το γραμμάτιο προείσπραξης του Δικηγορικού Συλλόγου για την παράσταση του δικηγόρου, η σύνταξη σχεδίου συμβολαίου καθώς και η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Το γραμμάτιο προείσπραξης υπολογίζεται περίπου σε 2% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α.

    Συμβολαιογραφικά έξοδα: Ο Συμβολαιογράφος συντάσσει το οικείο συμβόλαιο, και η αμοιβή του υπολογίζεται περίπου σε 1% επί της πραγματικής αξίας, συν τα προβλεπόμενα από το Νόμο δικαιώματα υπέρ τρίτων.

    Μεσιτικά έξοδα: Τα μεσιτικά έξοδα, εάν υπάρχουν, υπολογίζονται περίπου σε 2% επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α.

    Τέλη μεταβίβασης: Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.

    Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα αυτά, ανέρχονται περίπου στο 4,5 τοις χιλίοις επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και αφορούν τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο.

   ΙΙ. Πώληση ακινήτου

   Ο υποψήφιος πωλητής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:

    Τίτλος κτήσης: Πρέπει να έχετε στην κατοχή σας τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που σκοπεύετε να πωλήσετε σε επικυρωμένο από το Συμβολαιογράφο αντίγραφο, ο οποίος τίτλος θα πρέπει να είναι “καθαρός” από κάθε είδους βάρη και διεκδικήσεις προκειμένου να προχωρήσει ομαλά η διαδικασία. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσετε και το οικείο πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.

    Τοπογραφικό: εάν πρόκειται να πωλήσετε οικόπεδο, εάν δε υπάρχει οικία στο οικόπεδο τότε απαιτείται και η κάτοψη, καθώς και η άδεια οικοδομής.

    Βεβαίωση τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον οικείο Δήμο.

    Αντίγραφο του Ε9 της Φορολογικής σας Δήλωσης, στην οποία να εμφαίνεται το συγκεκριμένο ακίνητο που σκοπεύετε να πωλήσετε.

    Ασφαλιστική ενημερότητα από τον οικείο ασφαλιστικό σας φορέα.

   Υπογραφή οριστικού συμβολαίου – Μεταγραφή συμβολαίου

   Κατά την ημέρα του συμβολαίου ο πληρεξούσιος Δικηγόρος του αγοραστή πραγματοποιεί τον δεύτερο – τελικό έλεγχο τίτλων ακινήτου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο, προκειμένου να αποφευχθεί η πιθανότητα να υπάρχει κάποιο νέο βάρος στο ακίνητο στο διάστημα που μεσολάβησε από τον πρώτο έλεγχο τίτλων μέχρι και την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου. Εν συνεχεία στο γραφείο του Συμβολαιογράφου υπογράφεται παρουσία του πληρεξουσίου Δικηγόρου, του πωλητή και του αγοραστή το οριστικό συμβόλαιο και ο αγοραστής καταβάλλει το συμφωνηθέν τίμημα.

   Στη συνέχεια, ο πληρεξούσιος Δικηγόρος του αγοραστή μεταγράφει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο (εφόσον υπάρχει) της περιοχής του ακινήτου, το οποίο θα κρατήσει ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Επίσης, ένα αντίγραφο θα κρατήσει και ο συμβολαιογράφος, ενώ θα δώσει επικυρωμένα αντίγραφα στον αγοραστή.