Διαταγή απόδοσης μισθίου και οφειλόμενα μισθώματα

   Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου συνιστά μία διαδικασία συντομότερη και οικονομικότερη από την άσκηση αγωγής, καθόσον δεν χρειάζεται να συζητηθεί η υπόθεση στο ακροατήριο, αντιθέτως, υπόκειται σε αυστηρές προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν ώστε να επιτύχει ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) την έκδοσή της, οι οποίες και συνδέονται στενά, με τη μη καταβολή ή την καθυστέρηση καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή (ενοικιαστή) και μάλιστα από δυστροπία.

   Οι προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται σωρευτικά σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ οι είναι :

   Α) Προηγούμενη επίδοση έγγραφης όχλησης (εξώδικης δήλωσης) με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης για τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην περίπτωση μάλιστα που ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα εντός του δεκαπενθημέρου, τότε αποκλείεται σε πρώτο χρόνο η έκδοση διαταγής, εφόσον η καταβολή αυτή αποδεικνύεται εγγράφως.

   Β) Η έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης που πρέπει να έχει αναρτηθεί ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ (taxisnet). Σε περίπτωση προφορικής σύναψης της μίσθωσης δεν δίνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου. Η μισθωτική σχέση θα πρέπει επίσης να είναι ενεργή κατά το χρόνο κατάθεσης της διαταγής, ειδάλλως εάν έχει λήξει τότε και η αίτηση θα απορριφθεί. Ειδικά δε ως προς το χρόνο μισθώσεως, πρέπει να έχουν τα μέρη υπόψιν ότι αν και τα περισσότερα μισθωτήρια ορίζουν συνήθως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τη 2ετία, με την τροποποίηση που έφερε ο νέος νόμος η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη

   Γ) Μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων λόγω δυστροπίας του μισθωτή. Ακόμα και η καταβολή μέρους ή ενός και μόνο μισθώματος δύναται να θεωρηθεί ως δυστροπία. Σε κάθε περίπτωση εάν ο οφειλέτης αποπληρώσει εντός της προθεσμίας του δεκαπενθημέρου που τάσσεται με το εξώδικο, τότε η αίτηση διαταγής απόδοσης του μισθίου απορρίπτεται. Εάν όμως μετά από αυτήν την εξόφληση, αρχίσει να καθυστερεί εκ νέου την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, τότε υπάρχει επανειλημμένη δυστροπία εκ μέρους του, και η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου μπορεί να εκδοθεί χωρίς την εκ νέου επίδοση εξώδικης όχλησης.

   Παράλληλα, ο εκμισθωτής μπορεί να σωρεύσει με την αίτηση και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, των κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών ΔΕΚΟ, εφόσον αυτά πληρώθηκαν κι αποδεικνύονται εγγράφως.

   Ενέργειες στις οποίες μπορεί να προβεί ο μισθωτής (ενοικιαστής) για να αμυνθεί:

   Σύμφωνα με το άρθρο 640 ΚΠολΔ, η διαταγή απόδοσης χρήσης του μισθίου αποτελεί τίτλο εκτελεστό και η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά το πέρας 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.

   Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει έναντι της διαταγής απόφασης του μισθίου:

   Α) Ανακοπή κατά της διαταγής, όπου μπορεί πχ να αναφέρει ότι έχει εξοφλήσει, ότι δεν υπήρχε επανειλημμένη δυστροπία κλπ (εντός 15 εργάσιμων ημερών από την ανωτέρω επίδοση) (Αρ.642 ΚΠολΔ) καθώς και

   Β) Αίτηση αναστολής της εκτέλεσης της διαταγής δηλ ασφαλιστικά μέτρα καθώς και αίτημα προσωρινής διαταγής ώστε να μην του γίνει έξωση μέχρι και την έκδοση της οριστικής απόφασης επί της ανακοπής (643, 691Α ΚΠολΔ).

   Αν ο μισθωτής ισχυριστεί και αποδείξει, ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία, δηλαδή σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη τότε αίρεται η δυστροπία του. Εύλογη αιτία, που αίρει την δυστροπία αποτελεί:

   1. η ύπαρξη πραγματικών ελαττωμάτων,

   2. η έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, λόγω των οποίων παρεμποδίστηκε ολικά ή μερικά η χρήση του,

   3. η ανυπαίτια νομική ή πραγματική πλάνη,

  4. η εύλογη αμφιβολία του μισθωτή ως προς την ύπαρξη, το περιεχόμενο, το χρόνο καταβολής ή την έκταση των οφειλών του, και

   5. η υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την αποδοχή του μισθώματος.